En France et partout en Europe, le marché résidentiel a démontré sa résilience. Et les évolutions démographiques envisagées pour 2050 devraient confirmer cette résilience en milieu urbain. Rappelons-le : 2 personnes sur 3 habiteront les villes et autres centres urbains à cette échéance selon les prévisions établies par les Nations Unies.
Dans l’Union européenne déjà, près des trois quarts (72,5 %) des habitants de l’UE vivaient dans des villes, des agglomérations et des banlieues en 2014. Le boom urbain à venir concernera donc majoritairement les pays émergents, mais la tension sur le marché résidentiel dans les grandes villes attractives d’Europe est déjà une réalité. Ainsi, en France métropolitaine, 28 grandes agglomérations sont classées en zone tendue : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse (les « zones tendues » de la Loi Alur).
Cette tension est constatée partout dans l’Union européenne. Comme l’explique Housing Europe, fédération européenne du logement social, dans son rapport sur l’état du logement dans l’Union, « même si le stock national cumulé de logements est suffisamment développé, les pénuries d’habitations constatées dans les zones urbaines attrayantes sont importantes pour tous les pays en raison de la migration des campagnes vers les villes ». C’est le cas presque partout, comme, par exemple en Allemagne où « La construction de logements n’a pas suivi le développement de la population dans les régions métropolitaines et dans les villes universitaires. En 2016, environ 290 000 logements neufs ont été construits, ce qui représente une augmentation de 130 000 unités par rapport à 2010. Mais le nombre réel de nouvelles constructions est encore faible par rapport au besoin estimé de 400 000 nouveaux logements par an et la pénurie de logements sociaux / abordables est particulièrement grave ». En Suède, « 255 des 290 municipalités signalent une pénurie de logements, en particulier pour les jeunes, les nouveaux arrivants et les personnes âgées qui recherchent un appartement plus adapté à leurs besoins. Environ 710 000 nouveaux logements seront nécessaires au cours des 10 prochaines années ».
Ces tensions pèsent donc sur les nouveaux arrivants mais aussi de manière générale sur l’abordabilité des logements en ville. Une problématique de taille qui se conjugue à une offre peu alignée sur les besoins actuels des résidents. Si la forme, la taille et les modalités d’accès aux logements ont peu évolué en 20 ou 30 ans, les attentes, elles, se sont transformées. Selon une étude Yougov pour The Babel community, publiée en juillet 2020, 71 % des 18-34 ans aimeraient par exemple être plus mobiles et changer de ville si les démarches étaient plus simples pour emménager. Quand 42 % d’entre eux vivant en zones urbaines ont déjà envisagé de vivre dans des résidences offrant des services sur-mesure. Par ailleurs, on observe un déclin de la qualité de vie en ville alors même qu’elles constituent les principaux bassins d’études, d’emplois et de culture au sein des Etats de l’UE. Car le pouvoir d’achat des résidents urbains a tendance à baisser. D’après un rapport de l’OCDE publié en 2019, le coût de la vie de la classe moyenne et en premier lieu le coût des logements, a augmenté plus vite que les revenus. Cela se traduit notamment par une diminution de la part de la classe moyenne en ville.
Nous observons trois vecteurs d’inconfort à l’oeuvre dans les milieux urbains denses :
01: Les modèles familiaux et les rythmes de vie évoluent, mais le parc immobilier reste figé, créant une inadéquation entre l’offre et la demande, et une détérioration des conditions de travail.
02: L’urbanisation tend à densifier les villes, causant une augmentation des loyers et une difficulté d’accès des ménages de la classe moyenne à des logements de qualité, proche de leurs lieux de travail.
03: L’ individualisme croissant, l’accélération des rythmes de vie, l’éloignement physique de ses proches : autant de facteurs qui pèsent sur notre santé et font de la solitude l’un des plus grands maux de notre société.
Augmenter l’offre sur le marché résidentiel tout en l’adaptant aux nouvelles attentes sociétales en matière de confort, de communauté, de flexibilité ou de service aurait donc bien du sens… Cela va même dans le sens d’un développement plus durable des villes : en fluidifiant l’accès au logement, il est possible de réduire la volatilité d’un marché pourtant essentiel à chaque étape de la vie d’un résident.
Côté investisseurs, les signaux sont donc au vert : le marché français du résidentiel en bloc est un marché dynamique. Les taux de rendement, stabilisés entre 2.5 % et 3.5 % depuis 3 ans (emplacements prime, Paris) en attestent.
L’étude fait le point sur le (i) produit, ce qu’est le logement multifamilial et ce qu’il savoir sur cette typologie immobilère; (ii) l’offre existante et la profondeur du marché à développer; et (iii) les méthodes de valorisation immobilière applicable à cette classe d’actif.
Pour lire la suite, téléchargez le rapport complet ci-contre.