EXECUTIVE SUMMARY – Pourquoi s’intéresser aux techniques de construction quand on est investisseur immobilier ? Ce sujet concerne en effet au premier rang les constructeurs, promoteurs et acteurs du monde du BTP. Pourtant, les procédés constructifs peuvent impacter durablement la performance financière d’une opération immobilière : la durabilité du bâti, la vitesse de construction ou encore le bilan carbone du bâtiment en dépendent. C’est pourquoi Curiosity is Keys a choisi d’explorer la principale évolution des dernières décennies en matière de techniques de construction : le hors-site.
La construction hors-site et la construction modulaire consistent à fabriquer en usine, de manière industrielle, les principales pièces d’un bâtiment pour les assembler sur le chantier, contrairement à la construction traditionnelle où la majorité des éléments constructifs sont créés sur site.
Si le hors-site pèse aujourd’hui moins de 1 milliard d’euros sur les 293 milliards de chiffre d’affaires du secteur de la construction, selon le rapport gouvernemental publié en janvier 2021 sur le sujet (page 37), il progresse vite : 25 à 30 % par an en moyenne au niveau mondial. Et en France, il pourrait atteindre 2,8 milliards d’euros en 2030 selon le rapport « Next Normal in Construction » de McKinsey (2020).
Une telle perspective de croissance s’explique par les progrès significatifs que cette technique pourrait permettre de réaliser sur des thématiques importantes pour les investisseurs, comme la qualité du bâti ou les engagements RSE. Cette étude et revue de littérature explore donc les promesses de la construction hors-site en matière de conditions de travail, de productivité, de qualité et d’ impact environnemental.
Inquiétudes nationales. Malgré ces avantages, la France doute encore de la qualité constructive de ce type de bâtiment, et des risques de standardisation de l’architecture dûs à l’industrialisation. De plus, le territoire manque d’un paysage concurrentiel à la hauteur. Le petit nombre d’acteurs constructeurs donne lieu à une situation de quasi-monopole. Surtout, pour se développer, le secteur doit encore mailler le territoire français d’usines de production (et donc se financer) pour capter la demande française sinon reportée sur les filières étrangères plus avancées. Des défauts infrastructurels et organisationnels auxquels s’ajoute un contexte politique et réglementaire flou, et ce malgré des atouts parfaitement alignés avec les préoccupations environnementales et économiques du gouvernement.
Des opportunité(s) claires. Néanmoins, cette étude fait clairement apparaître les opportunités d’avenir offertes par le développement de la construction hors-site pour les investisseurs immobiliers. Investir dans un immobilier construit hors-site et bas carbone permettrait notamment de remplir un cahier des charges ESG et/ou d’investissement à impact strict. À plus long terme, il semble également très pertinent de profiter de la structuration de cette nouvelle filière pour maîtriser une partie de la chaîne de valeur, soit en s’intégrant avec un ou des constructeurs, soit en s’intégrant avec un ou des fabricants de matériaux et/ou matière première.
