EXECUTIVE SUMMARY – En tant qu’acteur de l’investissement immobilier, c’est-à-dire de la fabrique du cadre de nos vies quotidiennes, le sport nous est apparu comme un objet d’étude essentiel. D’abord, car l’accès au sport est un enjeu de qualité de vie majeur. Une activité physique régulière diminue par exemple de 60% le risque de survenue d’un AVC mais aussi de 45% le risque de développer une dépression. Mais également car le sport est un marché en développement rapide : l’économie du sport croît de 6 à 7% par an depuis dix ans, c’est-à-dire deux fois plus rapidement que la croissance mondiale.
Proposer des projets urbains qui facilitent voire encouragent l’activité physique contribue à créer une ville plus agréable à vivre et répond à la demande des citadins. Dans la perspective des JO de 2024 en France, les élus des grandes villes se sont d’ailleurs penchés sur la question et le Président Emmanuel Macron s’est lui-même engagé pour la construction de nouveaux équipements sportifs de proximité. Un quart des Français déclarent d’ailleurs avoir pris en compte les équipements sportifs lors de leur vote aux élections municipales de 2020 — et même 36% chez les 18–24 ans.
L’activité physique en ville a ses propres spécificités, liées notamment à l’espace disponible ou aux habitudes de vie des urbains, qui contribuent à réinventer les pratiques sportives voire à créer de nouveaux sports et auxquelles les projets immobiliers sportifs en ville doivent répondre.
C’est pourquoi ce nouvel insight de Curiosity is Keys propose un recueil d’inspirations et de bonnes pratiques sur la manière d’introduire l’activité physique dans l’immobilier en ville. Nous avons étudié à la fois les initiatives dans l’espace public, afin de mieux comprendre les ambitions des collectivités et s’inscrire dans une démarche complémentaire, mais surtout la manière d’implémenter le sport au sein des bâtiments et les montages immobiliers afférents. Cette étude montre notamment que les nouveaux lieux privés dédiés au sport proposent souvent une offre servicielle ou de restauration complémentaire pour assurer la pérennité de leur modèle économique.
Du sport dans l’espace public
Les mobilités actives, comme le vélo ou la marche à pied, sont un premier axe fort et efficace pour encourager la pratique du sport en ville et les aménagements possibles pour développer ces mobilités ont fait l’objet de nombreuses publications. Mais au-delà, on observe également une pratique sportive à part entière dans l’espace public urbain, soit de manière spontanée (pensons aux skaters), soit encouragée par les collectivités grâce à des aménagements dédiés.
Parmi les aménagements sportifs dans l’espace public, on peut noter :
- Les parcours-santé comme les Chemins de la Forme le long de l’océan à Biarritz
- Les friches converties en terrains de sport comme à Paris grâce au dispositif Paris, terrain de jeux (terrains multisport)
- Ou encore la démarche du “design actif” qui consiste à dessiner un espace urbain qui encourage systématiquement la pratique sportive même modérée, en proposant par exemple des rues “marchables” ou des équipements appropriés et pratiques comme des fontaines à eau et WC publics.
Du sport dans nos immeubles
L’activité sportive peut être intégrée à tous les niveaux dans les immeubles : par une architecture dédiée, par des innovations d’usage dans l’immobilier traditionnel mais également dans des espaces dédiés aux nouveaux sports urbains, dont nous avons étudié différents modèles d’exploitation.
> L’architecture du sport urbain
Le design actif s’invite également à l’intérieur des bâtiments en proposant de s’assurer par exemple que les escaliers sont faciles d’accès et agréables à utiliser (finies les cages d’escalier grises et aveugles !).
A plus grande échelle, les architectes répondent au manque de foncier disponible en imaginant des installations sportives surélevées (assez répandues sur les toits en Chine) ou empilées, comme le proposent les danois de Werk architecture.
> Bureaux et hôtels se mettent au sport !
Le sport s’invite dans l’immobilier de nos vies quotidiennes.
Au bureau, l’accès à l’activité physique est de plus en plus souvent intégrée dans les mesures de qualité de vie au travail. Ainsi, le label américain Fitwel créé en 2017 ambitionne de lutter contre les maladies chroniques qui se multiplient avec l’augmentation du travail sédentaire. Sa grille répertorie dans chaque bâtiment les “possibilités de mouvement dans la vie quotidienne, que ce soit en encourageant le transport actif, en encourageant l’utilisation des escaliers ou en élargissant l’accès aux aires et équipements d’exercice physique intérieurs et extérieurs”.
Dans l’hôtellerie, la possibilité de pratiquer une activité physique est devenu un critère de choix clef pour les voyageurs, selon une étude menée en 2019 par Accor et DAN DNA. Un tiers des voyageurs d’affaires et 18% des voyageurs loisirs déclarent prendre en compte l’offre sportive dans le choix de leur hébergement.
Au-delà de la salle de sport, de plus en plus d’hôtels proposent désormais des possibilités d’activité physique en chambre (in-room fitness amenities), du simple tapis de yoga jusqu’au vélo d’appartement connecté. Depuis 2017, Hilton Wellness propose des chambres intégrant une mini-salle de sport équipée (vélo elliptique, TRX, bandes élastiques résistantes, tapis de yoga et écran connecté avec coaching virtuel) et d’autres marques comme Westin s’aventurent aussi sur ce terrain.
> Des espaces mêlant nouveaux sports urbains et services
En complément des équipements municipaux comme les piscines ou les gymnases, les espaces sportifs privés se multiplient en ville avec deux particularités :
- Ils sont généralement dédiés à des sports typiquement urbains, voire nés en ville, comme le fitness, le yoga, le padel ou des sports auparavant extérieurs que l’on pratique désormais en salle (escalade, foot en salle…).
- Afin d’assurer leur équilibre économique, ces établissement privés associent fréquemment l’offre sportive à une offre complémentaire plus rémunératrice, de la restauration au coworking en passant par l’événementiel ou le bien-être. Leur design doit donc non seulement permettre la pratique confortable du sport concerné, mais aussi lui permettre de se transformer en un lieu de vie urbain, convivial et multifonctionnel.
Quelques exemples de lieux dédiés aux nouveaux sports urbains
Salles de sport “low-cost” et milieu de gamme
Sport(s) : fitness en cours et musculation en libre service
Pratique : 5,96 millions d’adhérents à des clubs fitness en 2018 en France
Acteurs : L’Orange Bleue , Keep Cool, Basic-Fit, NeoNess, Les Cercles de la Forme
Services complémentaires : espace de détente et convivialité
Exemple de modèle et de lieu : salles Les Cercles de la Forme (plus de 25 salles à Paris, 30–35 M€ de CA en 2017) :
- Entrée et accueil en RDC,
- Façade sur rue à la manière d’un commerce,
- Surfaces principalement en RDC et sous-sol,
- Parfois, salles en étage avec une lumière naturelle, donnant “l’impression de pratiquer du sport dans un appartement”.
Salles de sport haut de gamme et luxe
Sport(s) : spécialisé ou multisport (fitness, boxe, HIIT, danse, pilates, yoga, cycling, etc.)
Pratique :pas de données disponibles pour les salles haut de gamme.
Acteurs : Barry’s Bootcamp, Dynamo, Punch Boxing Studio, La Montgolfière, Le Temple Noble Art, Midtown, L’Usine, Blanche, Klay, Molitor
Services complémentaires : bien-être et spa, télétravail, événementiel et networking, espace de détente et convivialité, restauration / snacking, chambres d’hôtel
Exemple de modèle et de lieu : la Montgolfière Club à Paris se présente comme le premier social club à Paris, où le sport s’associe à l’art, à la culture, et au bien-être sur 200 m².
- Architecture atypique et unique (ancienne fabrique de montgolfières),
- Entrée et accueil en RDC,
- Salles en étages (dont bar, spa, bibliothèque…)
- Atrium de 350 m²
Yoga
Sport(s) : yoga
Pratique : 5,4 millions de pratiquants hebdomadaires en France
Acteurs : Riise, Oly Be, Qee, Kshanti, Yuj, Le tigre Yoga Club, Yoga with you
Services complémentaires : Bien-être et spa, ateliers thématiques et formations, cours en ligne
Exemple de modèle et de lieu : Le Tigre Yoga est un réseau de studio de yoga haut de gamme qui propose cours, massages, ateliers et même retraites de bien-être.
- Studios pensés comme des “maisons”,
- Salles dédiées aux différentes pratiques (yoga, Pilates, barre au sol, méditation, renforcement musculaire …)
- Espace “chill” et bibliothèque dans chaque site,
- Attention particulière apportée au confort des vestiaires et douches.
Escalade en salle
Sport(s) : escalade en salle (sur des structures artificielles d’escalade en intérieur, discipline entrée aux Jeux Olympiques en 2020) et escalade de bloc (ou “bouldering” en anglais, se pratique sans corde sur des blocs de 3 et 4 mètres de haut)
Pratique : pas de données disponibles.
Acteurs : Arkose, Climbing District, Block’Out, Bloc Session, Vertical’Art, Hapik
Services complémentaires : événementiel, restauration / snacking, télétravail, bien-être et spa
Exemple de modèle et de lieu : en matière d’immobilier, les “climbing lofts” d’Arkose (20 salles en France) nécessitent :
- une grande hauteur sous plafond pour la salle de bouldering, permettant l’installation de murs limités à 4,5 mètres de haut,
- un espace de bar et restauration, directement accolé aux murs d’escalades et où les adeptes de la grimpe se réunissent après leur séance,
- et quand c’est possible des espaces propices au télétravail, des studios de bien-être proposant yoga, pilates, stretching, sauna, etc.
Nous estimons que les investissements nécessaires à l’aménagement et à l’ouverture d’une salle d’escalade indoor s’élèvent à plus d’1M€ et qu’ils peuvent atteindre 2M€.
Foot en salle
Sport(s) : football en salle, futsal (adaptation du foot à la pratique urbaine se jouant à 5 contre 5, sur un terrain équivalent à celui du handball, en indoor ou outdoor) et foot5 (autre adaptation du foot se jouant à 5 contre 5 mais sur un terrain plus petit entouré de palissades)
Pratique : plus de 30 000 licenciés de futsal en France et 2 millions de pratiquants pour 210 salles de Foot5
Acteurs : Five, Urban Soccer
Services complémentaires : enregistrement vidéo des matchs, événements privés et professionnels
Exemple de modèle et de lieu : en matière d’immobilier, les opérateurs de futsal et foot5 comme Urban Soccer (30 salles en France) :
- exploitent des bâtiments ou hangars industriels pouvant héberger un minimum de 5 terrains ( 20 à 30m de long, 15 à 20m de large),
- sous le régime des baux commerciaux,
- et investissent environ 600 000 euros par centre
Padel
Sport(s) : padel, et parfois Squash, Tennis, etc.
Pratique : en 2021, 150 000 pratiquants en France
Acteurs : Casa Padel, 4PADEL, Les Pyramides, Padel horizon, Winwin Padel, Toulouse Padel Club
Services complémentaires : événementiel, restauration / snacking, fitness, bien-être, télétravail, boutique
Exemple de modèle et de lieu : la Casa Padel, en Seine-Saint-Denis rassemble sur 4 000 m² :
- 12 terrains indoor de padel,
- des salles de réunions, un restaurant et un bar à tapas de 10 m²,
- un espace de fitness et de bien-être (yoga, massage, osthéopathie),
- un coworking et une salle de réunion de 6 m² pouvant accueillir environ 50 personnes
